В каких случаях требуется вторая ипотека?

Потребность взять вторую ипотеку возникает у многих граждан – как правило, этим инструментом пользуются люди, которые инвестируют в недвижимость, а также те, кто приобретает вторую квартиру для детей, пожилых родителей и родственников, по тем или иным причинам не способные оформить займ на свое имя.

С учетом инфляции и наличии выгодных программ, которые предлагают застройщики и банки, часто получается, что ипотека даже более выгодная процедура, чем приобретение объекта недвижимости за прямые деньги. К примеру, сейчас по некоторым объектам ЦДС и ЛСР банки ВТБ, Альфабанк, Сбербанк готовы оформить субсидированную ипотеку всего под 2-4%. Если квартира стоит порядка 8 миллионов, имеется первоначальный взнос в размере 2 миллионов, то за 20 лет переплата составит менее 2 миллионов рублей. С учетом высокой инфляции вполне вероятно, что через 10-15 лет реальная стоимость рубля будет значительно ниже, чем сегодня – в таком случае вы будете платить ежемесячно совсем небольшие деньги относительно зарплаты. Если побеседовать с людьми, которые взяли ипотеку 15 и более лет назад, легко выяснить, что ежемесячный платеж по «однушке» или «двушке» редко превышает 10-12 тысяч рублей (если квартира была приобретена в масс-маркет сегменте). Приобретение второй квартиры по ипотеке для таких граждан окажется вполне естественным и безболезненным процессом.

Кто может оформить вторую ипотеку?

Банки предъявляют весьма строгие требования к заемщикам ипотеки – при этом им абсолютно неважно, сколько ипотек у вас уже имеется – главное, чтобы ваша официальная зарплата была достаточно велика. Необходимо, чтобы хотя бы 50% от заработной платы оставалось у заемщика после ежемесячных выплат по всем ипотекам.

Также заемщик должен отвечать стандартным требованиям банка – в каждом финансовом учреждении эти требования свои. Как правило, это:

· Гражданство РФ (однако, есть банки, которые оформляют ипотечные займы и иностранцам, обладающим видом на жительство – к примеру, лояльно к иностранным заемщикам относится Росбанк);

· Возраст от 21 до 60 лет (В МКБ, «Северном морском пути», Металлинвестбанке можно взять ипотеку с 18 лет, а Газпромбанк, Сбербанк, ДОМ РФ и «Зенит» предлагают ипотеку для пенсионеров);

· Трудовой стаж – не менее 3 месяцев на последнем месте работы (в некоторых банках – не менее 6 месяцев);

· Наличие официальной заработной платы – чем она выше, тем большую сумму вам смогут одобрить;

· Хорошая кредитная история.

С последним пунктом все не так просто – кредитная история не может быть просто «хорошей» или «плохой». Есть скоринговый балл, который присваивается заемщикам кредитов. В зависимости от его величины высчитывается ваша благонадежность, а также платежеспособность. Кроме того, учитывается и существующая долговая нагрузка. К примеру, если у вас одна ипотека, и вы прекрасно с ней справляетесь, но есть еще два кредита, по которым постоянно допускаются просрочки, велик шанс того, что в ипотеке вам откажут. В то же время, если у вас ранее были просрочки по ипотеке, но последние пять лет вы исправно выплачиваете долг и без проблем справляетесь с другими долговыми обязательствами, то ипотека может быть одобрена.

Получение второй ипотеки доставит не больше трудностей, чем получение первой – по сути, одна ипотека лишь является дополнительной финансовой нагрузкой и никак не влияет на принятие решения банком в случае, если у вас достаточно финансов. Дополнительным плюсом будет, если первая ипотека выплачена на 70 и более процентов.

Еще одним плюсом станет, если у вас есть обеспеченные родственники – в случае, если у вас возникнут финансовые трудности, они смогут вам помочь. Этот момент банки не учитывают, но при желании можно указать созаемщика – это повысит шансы на одобрение.

Льготная ипотека: реально ли ее получить при покупке второй квартиры?

Льготная ипотека позволяет приобрести жилье под 5-7% - такая ставка распространяется на весь период кредитования. Это очень выгодный процент, и покупатель за несколько лет переплачивает довольно скромную сумму. Воспользоваться ипотечным продуктом могут любые заемщики, вне зависимости от того, какой по счету займ они оформляют – главное, чтобы по предыдущим кредитам не было просрочек, имелся необходимый первоначальный взнос (в некоторых банках это 15%, в некоторых – 20%), а также была официальная зарплата, покрывающая оба ежемесячных взноса.

Использование льготной ипотечной ставки возможно только в отношении первичной недвижимости. При выборе новостройки важно учитывать, какие банки ее аккредитовали – в большинстве случаев, если речь идет о крупном жилом комплексе от надежного застройщика, на выбор имеется пять-десять, а иногда и двадцать банковских учреждений. Можно направить документы сразу в несколько банков, чтобы выяснить, где условия окажутся наиболее выгодными. Застройщики дают возможность зафиксировать стоимость квартиры на период, пока происходит одобрение – срок брони зависит от конкретного девелопера: как правило, он составляет от 10 до 14 дней.

В последние месяцы на рынке недвижимости было много волнений – одни эксперты утверждали, что программу «свернут» в ближайшие дни, другие, что ипотека с такой ставкой будет действовать всегда. Итог можно назвать утешительным для регионов, где стоимость жилья ниже, и неоднозначным для Петербурга и Ленобласти: с 2 июля 2021-го года максимальная сумма займа по льготной ипотеке составляет 3 миллиона рублей, минимальный взнос – 15%. Вместе с тем, с 2018-го года действует «Семейная ипотека» - по этой программе граждане с детьми могут взять ипотеку по ставке 6%, максимальная сумма кредитования 12 миллионов рублей. Такая цифра кажется более реальной с учетом текущих цен на недвижимость в Северной столице.

Что касается сроков кредитования, то для второй ипотеки они такие же, как и для первой – минимально это один год, максимально – 30 лет. В реальности же на такие сроки банки редко одобряют ипотечные займы – наиболее высокие шансы на одобрение получают заемщики, которые указывают желаемый период – от 10 до 20 лет.